巴乐兔研究院：广州城中村机构市场租房报告

在北上广深几个一线城市当中，广州是一个独特的存在，不仅因其古老粤文化的积淀与现代文明的完美交融，更因庞大的城中村居住生态而成为一个极具包容性的"宜居"城市。

广州全市共有304条城中村，村域面积共716平方公里，这样相当于整个新加坡的国土面积。容纳约98.25万原住村民，而物美价廉的广州城中村居住体系更是外来人口来穗奋斗和生活的重要保障。

根据广州市来穗局数据统计显示,截至2019年6月30日广州来穗外来人口数量为996.45万，其中，城中村的外来人口为495万，约占全市来穗人口的50%，全市人口的35%。实际上，广州有480多万套出租房屋,大部分都在城中村。城中村的出租房屋对外来人口解决居住需求作出了贡献，广州的活力和包容都体现在此。

而伴随着近几年长租市场化大潮，广州城中村租房市场在专业化、机构化供给和服务方向上获得了很大发展，城中村租房市场的经营主体逐渐从原住村民向专业化租房机构转移。广州相关管理部门也在积极制定政策，给予发展城中村租房服务的机构予以财政支持补助等。租房机构顺应产生、发展和壮大，积极拥抱市场和行业变化，不断提升租住产品和服务水平，更好满足市场需求和政府对城市服务功能的规划。

巴乐兔研究院依托平台留存的机构租房市场的真实运营大数据，描绘了城中村机构租房市场的现状和趋势。

城中村机构租房市场持续发展

机构租房市场规模上，受广州积极开放的人才落户政策、刚需租房和消费升级等多重因素驱动，机构租房市场总体上持续发展。

受2020年春节后疫情影响，成交指数有所下降，但随疫情稳定与好转，机构租房市场成交规模迅速恢复发展势头。

不同村子在机构化趋势下的发展不均衡。江夏村、珠江、望岗村是广州城中村机构市场交易最活跃的城中村。

机构市场租金高于平均水平，对比小区仍凸显性价比优势

租金上，城中村机构市场2019年租金平均水平在1256元，而2020年前4个月均价在1222元，基本维持不变。相比传统城中村租房市场租金水平，机构市场普遍高出20%左右。

即便如此，机构租房市场的平均租金水平相比小区合租房的租金价格仍有较大优势。研究院数据监控显示，租房人口较集中的猎德小区房近期三房租金大致在5800元左右，两房大致在4800元左右，无隔断情况下，平均每房间租金在1900元~2400元间。在N+1合法的小区，广州平均每间房成交租金也在1400元~1600元间。上海合法的N+1房源的平均租金约为2000元，北京合租单间平均成交均价则达到2400左右。

再对比租约的平均面积，性价比优势则更加明显。城中村平均成交面积在33平~35平米之间;而小区房平均租约面积则在25平米内。

换算到平米租金上，城中村机构房源的平米价格约35元内，小区房则至少在60元以上。而北京、上海的合租平米租金则在100元以上。

城中村的房源结构基本为独门独户，卫生间和厨房一应俱全，同时又往往位于城市交通枢纽，靠近地铁站，通勤方便。多重因素导致城中村房源适应年轻租客的生活方式，也更满足年轻租客选择租房的价格、位置、方便的决策要素，成为年轻租客集中的生活区域。

年轻人、中低收入、高学历是城中村新"村民"主要标签

90后的租客占到城中村机构市场租客群体的91.97%，单95后便达到60.84%的比例。城中村机构市场中年轻人是真正的"村民"。

城中村机构市场中，租客普遍接受过较好的教育。大专及以上学历占到84.44%，单本科则达到39.9%。

新村民收入构成上，5万内的低收入人群占32.6%，5万到10万的中等收入占45.68%，10万到20万占17.8%，20万以上较好收入人群只占3.93%。由于城中村机构市场租客人群年龄较低，多为刚进入社会人群，因此整体的收入水平仍较低。

最受新"村民"青睐的前三大行业分别是互联网/电子商务、计算机软件和教育培训行业。

城中村机构租房市场保持高满租率

城中村作为刚需和高性价比租房产品，其满租率在长期行业中保持较高标准。2019年平均接近97%;2020年前几个月由于受到疫情影响，满租率有所下降，为91%。

城中村租房机构在2019年平均一个机构房东拥有116间房，2020年前几个月该数据为90间，意味着机构减持了房源量，以应对市场短期波动，保证其经营的健康稳定。

广州城中村机构市场经营者属性上，男女老板比例1.58:1，行业中有相当多的"包租婆"。经营者中，90后"后浪"年轻人占比16%，而70、80后的"前浪"占比69%，占大部分，目前，城中村房屋租赁的生意形式较为传统，需要耗费相当大的精力投身日常服务和管理，对年轻人的吸引力还不足。

城中村租房市场的未来趋势

广州拥有庞大的城中村，城中村租住环境事关广大民生福祉。未来可以预见的，广州将加快对城中村租房市场改造步伐，结合市场自身的演化规律，城中村租房市场也将呈现几个明显的趋势：

第一、从村民自持经营加快转变为专业机构化经营。打造小而美的机构品牌公寓是很多机构的发展方向。

第二、政府牵头，地产商参与的城中村旧改计划将按计划展开，不断提升城中村环境水平、完善配套。同时也会吸引更多专业租房机构涌入拿房，直接提升了租住品质。

第三、由于城中村人口结构多样，低收入人群占比较高，在租住品质提升同时，多层次的租住产品和服务仍将长期并存，以满足不同人群的需求。

第四、租住服务之间的竞争开始加剧，对线上流量和品牌口碑的需求加强

后记

相信持续和科学发展的广州城中村租房市场将是中国长租改革大潮中的一面旗帜。随着专业化租房机构的增加和其赖以生存的健康行业生态形成，从产品到服务的品质都将得到持续提升，必将造福广大租客，从租住民生上保障"敢为天下先"的羊城精神薪火延续。

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