海印股份（000861）：年报季报可圈可点，未来发展持续看好

2019年商业地产行业机会与风险并存，面对复杂局面，海印股份（000861）坚持“不忘初心、聚焦主业、开拓创新”整体战略，通过“降本增效、优化结构”等一系列有效改革措施，稳中求进，围绕“家庭生活休闲娱乐中心运营商”的发展定位，坚持行业深耕，不断增强商业体验性，积极运用互联网工具，开展线上线下一体化经营，公司的核心竞争力极为强劲，近日公布的2019年年报和2020年一季报均可圈可点，成绩优秀。

一、 2019年业绩稳步增长，年报呈现突出特点

（一）  优化商业结构，盈利能力持续稳定

2019 年国内外风险挑战明显上升，经济压力加大，我国“十三五”规划主要指标进度符合预期。随着经济结构不断优化，消费拉动经济增长作用进一步增强，在新零售道路的探索中，部分商业企业的创新转型思路开始从“去零售化”向“零售体验化”转变。海印股份（000861）在坚持零售主体地位的同时，强化场景体验感与服务体验感，并导入部分相关性的体验功能业态辅助，2019年度主动优化现有商业物业资源结构及调整其经营面积，仍实现归属于全体股东的净利润总额为13,938.2,1万元，同比增长1.21%。

（二）  降本增效成果显著

为应对宏观经济压力及不确定性风险，海印股份（000861）始终围绕“深化改革、提质增效”的中心任务，持续加强内控管理体系建设，加大成本费用控制力度，通过精兵简政等举措，着力提升组织管理效率， 2019 年度管理费用同比减少约 18%，共计节约营运杂费约 500 万元、节省人力成本约 3,000 万元。

（三）  现金流稳定，融资能力充裕

在融资环境持续紧缩、各类融资成本居高不下等多种情形影响下，海印股份（000861）主动调整负债结构，合理控制负债规模，优化账龄结构，严控债务风险。截至 2019 年末，公司的短期借款余额同比下降 56.33%，资产负债率由年初的 68.34%降至 64.46%，整体流动性得到极大提升。

目前海印股份（000861）已与国内多家银行及其他金融机构建立了长期、稳定的战略合作伙伴关系，授信额度充足、贷款利率稳定，融资环境得到进一步的改善和优化。 “上海·周浦海印又一城”项目利用可转债闲置资金4亿元，节约财务费用 2,175万元；同时，东方金诚国际信用评估有限公司对公司 “海印转债” “17海印01”和“17海印02”进行跟踪评级，授予公司主体信用等级为 AA，评级展望稳定，同时维持公司发行的“海印转债”的债券信用等级为 AA。

二、 2020年一季度业绩超预期，房地产业务洼地价值凸显

今年第一季度，受新冠肺炎疫情的影响，许多企业不得不面临亏损甚至停业，海印股份（000861）因战略升级优化效果显著以及现金流充裕等优势，实现盈利且同比小幅增长。海印股份（000861）凭借收入多元化，优化商业资源结构，一季度净利润同比增长5%，远超预期；同时，公司积极应对房地产政策及市场的变化，及时调整开发节奏和销售策略，坚持现金为王，加快开发进度，开拓销售渠道，实现资金快速回笼，一季度应收账款同比减少45.92%。

截止 2019 年末，公司主要开发项目待开发计容建筑面积为 114.74 万平方米。其中位于粤港澳大湾区的面积占比为59.88%，约 68.71 万平方米；住宅部分面积占比为 92.89%，约 106.58 万平方米，平均楼面价为 519.7 元/平方米。

市场人士认为，海印股份（000861）目前的总市值约为62亿元，是被严重低估的。仅以公司“上海·周浦海印又一城”项目为例进行匡算，该项目总建筑面积13.12万平方米，该项目地理位置靠近上海迪斯尼乐园，定位于迪斯尼乐园配套商业项目，按照均价4万元/㎡单价计算，总价值即为42亿元左右，仅此一项房产便可占目前整个公司市值约7成。根据项目所属地市场均价测算，海印股份（000861）仅房地产项目市值估计在300亿元左右，接近目前公司整体市值62亿元的5倍。海印股份（000861）当前价值严重低估，价值洼地特性凸显，公司凭借在房地产行业数十年如一日的深耕，区域商业地产龙头地位明显，主营业务盈利能力稳定，多元化业务齐头并进，公司实体价值的正面效应必然陆续释放。

三、 弯道超车，海印股份（000861）未来可期

4月17日中共中央政治局召开会议提出，要积极扩大有效投资，加强传统基础设施和新型基础设施投资，促进传统产业改造升级，扩大战略性新兴产业投资，预计今年全年基建总投资额将达到22万亿至26万亿。海印股份（000861）在政策春风鼓励下，积极开展业务多元化的探索，同多家重磅企业签订长期战略合作协议，努力实现时代背景下的弯道超车。

（一）    注重主业，优化结构，提升经营质量

海印股份（000861）未来成长性可期，公司在建及在营项目丰富，土地储备资源符合预期，预计未来三年内逐步释放结转为收入和利润，对未来的经营业绩提供了保障。2019年公司经营质量得到极大提升，销售回款率大幅提升，在公司持续精细化运营、降本增效的策略下，销售费用、管理费用占比均出现下降。

（二）    携手中铁十局，大力发展粤港澳大湾区都市圈

4月9日，海印股份（000861）披露称，公司与中铁十局集团有限公司（下称“中铁十局”）签订《战略合作协议》，双方建立战略合作关系，积极推进双方在相关领域的合作，实现互利共赢。

在十八大总体要求和大湾区发展纲要的时代背景下，都市圈不动产市场的空间重构加快，新型不动产和城市更新的机会加速涌现，面对新的市场机遇，海印股份（000861）抓住机会，携手中铁十局，全力开展粤港澳大湾区都市圈建设扩张之路。

（三）    聚焦“最后一公里”，发力“城配+新能源”市场

“新基建”更能体现数字经济特征，能够更好推动中国经济转型升级。新能源汽车作为一项战略性新兴产业近年来获得了快速发展，但是充电桩配置不足等原因造成的里程焦虑极大的限制了新能源汽车行业发展，因此，充电桩建设被列入了重点建设的新基建体系。

海印股份（000861）提前布局“城配+新能源”市场，早在2016年注册成立海印蔚蓝新能源有限公司，布局20多个充电桩站和450台新能源汽车，此次正好借以4年运营经验和加大投入聚焦“最后一公里”的城配+新能源产业。海印股份（000861）旗下全资子公司海印蔚蓝新能源公司已形成4年以租代购的汽车融资租赁运营模式，保有100辆物流车和近350辆北汽新能源乘用车，与此同时该公司也在不断地加大对新能源物流城配用车投放，目前累计已为超20家物流营运商提供物流车租赁、充电、维修、ETC等综合服务，行业内品牌效应显著。

（四）    再筑“新基建”，携手清控科创布局科技地产

4月22日，海印股份（000861）公告披露称，公司已与清控科创控股股份有限公司（以下简称“清控科创”）签订建立长期全面战略合作伙伴关系，双方拟共同对海印股份现存在营、在建及未建商业或产业（科创）项目、新增拓展商业或产业项目等进行产业优化提升、产业机会投资的可行性研判，展开深层次项目合作。同时双方初步同意以海印股份属下海印友利电商科技园（以下简称“友利科技园”）为试点合作项目。

公司利用已有资源携手清华科创开启新基建科技地产布局，提前占领市场先机，在竞争激烈的房地产市场抢先转型科技地产及其产业园系列布局，盘活固有存量，实施弯道超车。

四、 深化企业改革，彰显企业家时代担当

近年来，海印股份（000861）在创始人兼董事长邵建明的带领下取得诸多成绩，公司获得“广东省百强民企”等诸多荣誉称号。2019年度，我国经济稳中向好、长期向好的基本趋势没有改变，受商品消费向高品质和多样化提档升级，经营模式、营销模式、消费模式屡屡创新等因素促进，海印股份（000861）加强外部环境研判，抓住市场发展机遇，以改革为驱动，以创新为引领，持续优化业务结构，加大力度推动业务创新，巩固以商业物业运营业务与金融服务业务齐头并进的核心业务格局。

在“新基建”带来崭新发展机遇的时代背景下，民营经济高质量发展活力正不断提升。作为改革家的邵建明不懈地带领公司在多元化、寻找新的利润增长点的方向进行探索，海印股份（000861）一直走在深化企业改革的前沿阵地，不断探索新的业务模式和新的发展机会，这份沉甸甸的企业家之时代担当，值得投资者及资本市场信赖。

海印股份（000861）持续深化改革，充分利用现有商业物业资源，不断优化业务结构，始终聚焦商业主业，在过去的一年交出完美答卷，公司持续盈利能力稳定，业绩实现稳健增长，多元化业务快速发展，护城河效应明显。公司在项目方面的革新和发展前景屡创新高，俨然已成为房地产细分行业区域龙头，公司未来发展持续看好。

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